【2022】哪些房子可以辦房二胎?番外篇(下)

陸續有人詢問關於持分、分割、房屋貸款相關的問題,也有許多人對房屋款成數有疑問,像是含租賃契約、地段越好的自用住宅,會提高貸款額度、可貸款成數越好等等,本文細細為大家說明。

Q我的房子和隔壁雖然是二個門牌號碼,但因為是親戚,中間沒有隔牆壁,土地分割,但建物持分,還可以貸款嗎?

可以,只要親戚、共同持有人簽屬同意書,即可貸款,無論是土地、建物的分割或是持分都可以貸款,額度絕對比銀行有更大的討論空間。

 

Q房子現在租人,有開扣繳憑單,應該可以帶到更好的額度、更長的年還款期間吧?

不會,房屋含租賃契約,在出售時或許有加分的作用,但銀行會認定此次貸款目的為投資,寬限期、利率、還款年限、貸款成數都被金融法規限制,貸款必須仔細衡量,一旦還款出問題,法律會優先保障含租賃契約的房客,銀行的權益,會排在房客之後,因此,貸款成數大多不佳,歡迎來電諮詢,本公司絕對給您更長的還款時間,更高的額度,且本利攤還。

 

Q地段越好的自用住宅,應該可以帶到更好的額度、更長的年還款期間吧?

不會,購買豪宅時,無論名下有無貸款或其他不動產皆適用,用途是購買豪宅的貸款總額,一樣受到貸款上限不得超過6成的限制,使用名下其他不動產貸款的時候,銀行會要求切結。如果違反規定,超過上限部分的貸款將會被銀行收回

 

高價住宅定義

符合下列兩個條件,就會被銀行或金融機構認定為高價住宅:

 

1. 建物權狀上有「住」字樣的住宅。

 

2.金融機構鑑價金額或交易金額超過門檻。

 

-臺北市:7,000萬

 

-新北市:6,000萬

 

-其他地區:4,000萬

 

貸款限制

1. 無寬限期。

 

2. 貸款成數不得超過5成5,以鑑價金額和交易金額中較低者計算。

 

3.2021年3月19日起,高價住宅貸款最高成數由6成下修至5成5,第4戶以上的高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。

 

4.不能使用其他名目增加貸款金額,也不能以周轉金、修繕或其他名目對高價住宅辦理貸款。

 

※銀行的房屋貸款還款方式是「本利均攤」;本利均攤每一期的還款金額都相同,對於申貸人來說比較容易規劃還款計畫。

民間不僅不容易找到本利均攤的貸款,如果遇到了隨借隨還的民間房屋融資,更可能會陷入「只繳利息,還不到本金」的困境。

 

※法定年利率上限是 16% ,但是民間的月息兩分、月息三分換算為年利率就高達 24%~36% ,合法當舖的年利率更高達 30% ;因此還是建議民眾有申貸需求的時候優先找銀行或是上市融資公司,符合年利率上限就是 16%的法規 。

 

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