【2024最新】房屋抵押貸款詳解:利率、試算方法&成功申請技巧!

房屋抵押貸款是什麼?房屋抵押貸款非本人可辦理嗎?房屋抵押貸款如何試算?本文介紹房子抵押貸款5大好處,統整各家銀行房屋抵押貸款利率,提供房子抵押貸款試算教學,一篇快速瞭解房屋抵押貸款額度,輕鬆以房貸款!

目錄:

一、房屋抵押貸款是什麼?跟二胎房貸一樣嗎?

 

二、房屋抵押貸款有什麼優點?

 

三、房屋抵押貸款利率、額度、4 大審核因素一次看

 

四、房屋抵押貸款的貸款流程、申請條件與文件


五、房屋抵押貸款試算給你看!了解你能借到多少錢?

 

六、房屋抵押貸款的抵押權順位

 

七、房屋抵押貸款推薦哪裡申辦?

一、房屋抵押貸款是什麼?跟二胎房貸一樣嗎?

天有不測風雲,人有旦夕禍福,人生在世難免會遇到需要動用大筆資金卻又求助無門的時候,此時能借用到大筆資金的房貸就是許多人的首要選項。

房屋抵押貸款

房屋抵押貸款就是將名下的房子抵押給金融機構或融資公司,以取得一筆資金,房屋抵押借款成數的核定會受房屋本身的價值影響較大。

(一)房子抵押貸款與二胎房貸有什麼區別

二胎房貸指的是在已經有第一順位貸款的情況下,又向另一個金融機構進行二次貸款,此時第二個借款機構在房屋抵押權上屬於第二順位,承受的風險比較大,因此利率也比較高,核貸額度的高低會著重在貸款者的信用與還款能力。

房屋抵押貸款 vs 二胎房貸

 

房屋抵押貸款

二胎房貸

定義

貸款者本身就有房產,並以房子做為抵押品進行貸款

房屋在已經有第一順位貸款的情況下,又向第二個金融機構進行二次貸款

借款利率

較低

較高

審核重點

房屋殘餘價值

貸款者的信用與還款能力

還不知道什麼是二胎房貸嗎?延伸閱讀:【2023必知】二胎房貸申請指南:額度、利率、風險全攻略

 

二、房屋抵押貸款有什麼優點?

房屋抵押貸款與二胎房貸都是借款的好選擇,只是考量到審核難易度,初次借款的人多半會選擇核貸率比較高的房屋抵押貸款,整體而言,房屋抵押貸款具有這5大好處:

房屋抵押貸款好處

(一) 房子抵押貸款低利率叫一般貸款低

由於房屋抵押貸款是以房屋作為擔保品,撥款機構就算最後拿不到錢也可將房屋法拍以回收資金,整體風險並不高,因此房屋抵押貸款利率會比一般借款還要低。普遍而言,銀行信用貸款利率範圍是1.6%-16%,而房屋抵押貸款利率則落在1.3%-3%左右,相較之下低廉許多。

(二)貸款年限長

雖然房屋抵押貸款借貸的金額通常非常龐大,但以房貸款的還款年限長,約落在10-30年不等。不只能夠減輕還款人的壓力,不必被還款的壓力追著跑,也能讓手上資金更有操作性。

(三)不必賣房仍可獲得更多資金

申請房屋抵押貸款後,房屋仍然是名下的資產,若是房屋本身擁有不錯的交通便利性,屋齡也不大,那麼借款人依舊能把房屋出租換取更多資金

(四)房屋抵押貸款額度高

根據金管會的規定,無擔保品的貸款額度最高僅能貸款月薪的22倍(DRB22),但如前所述,房屋對撥款機構而言是很有價值的擔保品,因此不受此規定限制,可以借到大量資金應付周轉需求。

※參考資料:金管會法規內容

(五)房屋抵押借款成本低

房屋抵押借款通常在簽約後的1至3年就可以申請提前償還借款,對於只是需要短期商務資金周轉的人而言,房屋抵押貸款不僅可以解燃眉之急,更是一種低利息成本獲取資金途徑。

換言之,房屋抵押貸款是非常彈性的,借款人可以依照自身的能力提前結清所有的借款,讓自己不必付出太多額外成本。

 

※房屋增貸、房屋轉貸、二胎房貸,這麼多種貸款方式不知道差異在哪?歡迎參考這篇文章了解:房屋增貸條件有哪些?利用線上房屋增貸試算、利率表順利申請貸款

 

三、房屋抵押貸款利率、額度、4 大審核因素一次看

(一)房子抵押貸款利率審核 4 大因素

房子抵押貸款利率並非每人申請都相同,撥款機構會依據以下因素評估申請貸款的利率:

房屋抵押貸款利率審核因素一|個人信用紀錄、財力證明
房屋抵押貸款利率審核因素二|房屋條件
房屋抵押貸款利率審核因素三|申貸人年齡
房屋抵押貸款利率審核因素四|申貸管道

如果是在銀行申辦房屋抵押貸款,那麼這些因素最終都會影響到房屋抵押貸款成數與償還房屋抵押貸款時間。以老房子抵押貸款為例,大齡房屋申請房屋抵押貸款額度通常會比較低,利率也不會這麼優惠。

若是選擇民間借貸,即便房屋條件不是那麼好也不會受太大的影響。

(二)銀行房屋抵押貸款利率、貸款額度比較表

銀行名稱

年利率

攤還年限

寬限期

貸款額度

中信銀行

2.57%起

20年

最長3

最高房屋價值的85%

兆豐銀行

2.06%起

20年

最長3

最高房屋價值的80%

王道銀行

1.85%起

20年

最長2年

最高房屋價值的80%

渣打銀行

2.06%起

20年

最長1

最高房屋價值的75%
台北富邦銀行 2.50%起 20年 依規定辦理 最高房屋價值的80%

當然上述的利率都只是一個起始值,僅限於個人信用、屋況良好的情況下才適用這些優惠利率。

如果在信用調查上有不良的紀錄,基本上銀行不會核貸,即便申貸成功可貸得的金額成數也不會太高。

在這種情況下,就可以向貸款方案較透明、核貸較快速、審核通常也較為寬鬆的民間機構如增好貸進行諮詢

四、房屋抵押貸款的貸款流程、申請條件與文件

(一)房屋抵押貸款條件

雖然房屋抵押貸款的限制不多,不過也不是誰都可以任意申請的,原則上會有下列這兩項限制:

年齡限制

  1. 借款人需要年滿20歲
  2. 部分銀行會有「借款人歲數」加上「貸款年限」不得超過 75 年的限制,實際年數視各家銀行規定而有所不同,這樣做的目的是用來確保還款人能夠償還所有債務。

屋齡限制

  1. 常見如貸款的「還款年限」加上「房屋屋齡」需小於 50 年等,實際的年數則會依銀行規定而調整,這樣做是為了避免銀行在申貸人無法還款時,因屋齡過大導致即使法拍房屋也無法回收資金的風險。

(二)6 步驟帶你輕鬆完成房屋抵押貸款!

了解完房屋抵押貸款的申辦須知後,接下來就可以提出申請了,在申辦房屋抵押貸款時,會有下列的流程:

申請房屋抵押貸款6步驟

1.備妥房屋抵押貸款文件

首先需要準備下列文件:

  • ∙身分證
  • ∙第二證件(健保卡或是駕照)
  • ∙土地及建物權狀
  • ∙印章
  • ∙個人收入財力證明(扣繳憑單、存摺明細、薪轉戶的存摺等等)
  • ∙房貸繳款證明(以近一年的為主,如果沒有房貸就不需要提供)

2.提出申請

選擇適合的機構申辦房屋抵押貸款,並繳交相關資料。不過要小心,如果選擇銀行作為借款機構,每申請一次就會在聯徵報告上留下一次調閱紀錄,若聯徵紀錄過多,後續申請可能會較為困難。

建議一次只向一間銀行申請,審核未通過再申請其他間。而如果不想留下聯徵紀錄,可以選擇民間借款,後續的操作流程較不會受到限制。

3.房屋抵押貸款試算

各家機構依據提供的核貸成數、利率、房屋殘值試算核貸金額給申貸人。

4.簽約對保

撥款機構會與申貸人確認貸款利率、還款方式、撥款流程、借款人身分等等,在此環節雙方會白紙黑字確認契約內容,確認無誤後雙方就會簽約。

5.抵押權設定

由於房屋抵押貸款是用房子做為抵押品,因此需要到房屋所在地的地政事務所申辦抵押權設定

6.撥款

經歷上述流程後,撥款機構就會把錢匯入指定的戶頭,如此一來就大功告成囉!

★房屋抵押貸款非本人可以辦理嗎?

一般來說申貸人通常會親自與撥款機構聯絡並提供資料審核,確保聯絡與溝通上不會出現差錯。

然而,對生活忙碌的人而言,要撥空親自去申請借款簡直難如登天,此時就可以考慮將貸款申請委託他人處理。

如果本人沒有時間親自申辦房屋抵押貸款,可以交給民間的代書、代辦,或是在房屋所有權人的同意下,由親屬協助處理。不過值得留意的是,交給民間的代書、代辦雖然能讓流程較為快速,但通常會被收取一筆代辦費,對於已有資金周轉困難的申貸人而言會是不小的負擔。

五、房屋抵押貸款試算給你看!了解你能借到多少錢?

在借款前要先有一個概念,那就是房子愈老貸款成數愈低,且房貸利率則愈高。


根據財團法人金融聯合中心 2023 Q1 的統計:

  1. 屋齡 12 年以下的貸款成數約 7 成 3,利率約在 1.98-2.06% 之間
  2. 屋齡 12-24 年的貸款成數則約 7 成,利率約在 2.07-2.14% 之間


透過房子抵押貸款試算就可看出屋齡低的房子還是比較有利的!

一般銀行房屋抵押貸款額度都是房屋剩餘價值的 8 成,詳細的房屋價值、房子抵押成數則要依照房屋狀況、地點等因素去計算。另外,如果房屋有負債須先扣除負債再做後續計算,詳細數據可以到各家銀行官網進行抵押貸款試算。

★如果房屋的年齡已經很大了,試算過後發現核貸金額還是不甚理想,可以轉往民間借款也是不錯的選擇。


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六、房屋抵押貸款的抵押權順位

抵押權指的是當你向銀行或其他債權人借錢時,提供不動產作為擔保品,如果你未能按時還款,債權人便有權向法院申請拍賣這個擔保物品,然後用賣得的錢來償還你所積欠的債務。

同一個不動產可以同時設定為多個貸款項目的抵押權,而此時便會出現第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權等抵押權順位之分。

如果你是第一位的抵押權人,你不需要得到其他位次抵押權人的同意就可以賣掉抵押物,售出後得到的錢,會先用來償還第一位抵押權人的債款,剩下的才會拿來還其他位次抵押權人的債款。

而抵押權又可細分為:「普通抵押權」和「最高限額抵押權」,這兩者最主要的不同之處在於它們所涵蓋的債務保障範圍,以下將為大家詳細說明。

(一)最高限額抵押權

最高限額抵押權指的是除了當下的債權外,連同未來有可能發生的債權一併擔保,因此通常會設定一個最高的借款額度,債務人若後續有其他資金需求,便可在額度範圍內繼續增貸,無需再次設定抵押權。

舉例:大黃將市價 1000 萬的房子作為抵押品,並設定最高限額抵押權為 800 萬元。接下來大黃陸續還款並剩下 500 萬的債務,若此時他有了其他資金需求,只要借款金額不超過最高限額抵押權 300(800-500) 萬元,大黃便可以繼續向銀行借錢,無需再次設定抵押權。

(二)普通抵押權是什麼

普通抵押權僅涵蓋「當前正在進行的債務」,換句話說,你借了多少錢,就會設定相應的金額作為抵押,如果你在抵押權取消之前想要再次借款,就需要設定第二順位抵押權(房屋增貸)。

七、房屋抵押貸款推薦哪裡申辦?

房屋抵押貸款有多種申辦的管道,除了銀行申辦以外,不少人也會選擇向民間機構申辦,那麼這兩個管道分別適合什麼族群呢?

(一)銀行申辦

房屋抵押貸款的平均年利率落在1.3-3%左右,還款年限大約是10-30年,也有些銀行會搭配寬限期讓還款更加彈性,適合信用良好、有正當工作穩定收入來源的人。

(二)民間機構申辦

民間貸款公司最大的好處在於信用度審查方面較為寬鬆、撥款快速,也不會留下聯徵紀錄,對於有信用有瑕疵、短期周轉、無財力證明的人而言是最佳的選擇。
整體而言,若是有急需資金、信用紀錄不佳、無財力證明等困擾的民眾,會較推薦選擇民間機構申辦房屋抵押貸款。
如果選擇民間借貸,務必選擇正規的機構,以免簽訂了不合理的契約導致財務狀況雪上加霜。而合法民間房屋抵押貸款推薦與增好貸聯繫,增好貸有下列優勢,讓你有房就能輕鬆貸:

  • ● 審核快速,最快3天撥款
  • ● 過件率高,不看信用紀錄、無收入工作限制
  • ● 線上申請,申辦房貸更方便
  • ● 不限屋齡,大齡房屋也能申請
  • ● 免代辦費,低成本協助借款

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